取消商品房预售制?港股地产股血流成河

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取消商品房预售制?港股地产股血流成河

作者: 发布时间:2018年09月25日 分类:新闻动态 53人路过 抢沙发

9月21日晚间,一条关于取消预售制的文件就像一枚重磅炸弹在业内炸开了锅。由于A股今日因中秋节休市,香港的中资地产股首当其冲,截至收盘,恒生中国内地地产股全面下跌,市值一天蒸发逾636亿港元。

9月21日晚间,坊间传出一份文件《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(以下简称“通知”)称,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

受此消息影响,今日港股开市后,恒生中国内地地产股全线下跌。截至收盘,碧桂园跌幅为5.57%,世茂房地产跌5.22%,华润置地跌4.83%,中国恒大跌3.55%,地产股总市值一天蒸发逾636亿港元。

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这到底是一份怎样的文件,引起地产业如此大的震荡。

根据《通知》称,广东省住房城乡建设厅已拟定了“关于商品房预售许可事项调整的材料”,建议降低预售制度带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施限售,材料将于9月25日上报住房城乡建设部,也即明日上报。

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附件2内容显示,商品预售制度可能存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。

据不完全统计,2017年全省资金链断裂类矛盾总数61宗,其中2016年转存数28宗,2017年新增数33宗,2017年全省资金链断裂矛盾化解44宗,结余17宗。矛盾化解率72.1%。

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为了解决预售制所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”,对预售制进行改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度。

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但随后广东省房协相关人士表示,该文件只是征询意见稿,并非真的实施。

“商品房预售制度”伴随了中国房地产已经有25年之久,预售制度促进了中国房地产市场的爆发,因为首先它加快了房企资金周转,房企拿地盖楼,可能只是盖了几层就可以申请办理预售证,开盘卖房回笼资金,开发商利用这些钱再去买更多的地,建更多的楼,有效加大了住房供给,推动了城市化进程。

然而,尽管预售制发展到今天已经弊端重重,但从上述文件来看,相关政策马上实施可能性不大。一方面,房地产企业融资周期将大幅变长,一旦遇到市场变动,更加容易出现资金链断裂;另一方面,可能会出现阶段性供应“休克”,相应矛盾会集中爆发,影响社会稳定。

如上所述,预售制度一旦取消,将会直接影响房企周转速度,高周转模式就此终结,这也将带来房地产行业的全面洗牌。房企们在今年的中报业绩会上,对楼市未来的决策似乎都达成了一个共识:加快资金回笼,谨慎买地。

寻求房地产开发之外的多元发展,也正成为房企逃不开的宿命。

9月23日晚间,中国恒大(0333.HK)和广汇宝信(01293.HK)发布公告,恒大集团与孙广信、广汇集团9月21日签订投资协议,双方同意在汽车销售、能源、物流、地产等领域开展全面战略合作,充分发挥双方的资源优势进行资源整合。

根据协议称,广汇控股股东孙广信承诺自协议签署日起7个工作日内,促成广汇控股股东以外的现有广汇集团股东(即出让方)向恒大集团转让广汇集团合计23.865%股权,作价为人民币66.8亿元,恒大集团亦以78.1亿元向广汇集团增资。增资后,恒大集团持有广汇集团合共40.964%股权,成为其第二大股东,此次交易总代价为人民币144.9亿元,恒大集团以分期方式支付。

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公开资料显示,广汇集团主要从事能源、汽车销售、物流及房地产业务。截至2016年及2017年12月31日止两个财政年度,税后净利润分别为39.88亿元、39.43亿元。广汇集团在A股拥有3家上市公司,分别为广汇汽车、广汇能源、广汇物流,另有在港上市的广汇宝信系,广汇汽车控股子公司。

资料显示,广汇汽车是目前国内第一大汽车经销商集团,截止2017年12月31日,广汇集团的销售网点达到800个,覆盖28个省、自治区及直辖市,包括737家4S店,其中超豪华、豪华品牌店面近200家,中高端品牌500余家,经销57个乘用车品牌,员工超过5万人。

此前恒大集团旗下的恒大健康以67.47亿港元收购香港时颖公司100%股权,间接获得Smart King公司45%的股权,成为Faraday Future(简称FF)公司第一大股东,此次入股广汇集团,被认为是在汽车生产之外的再度布局。广汇宝信今日盘中大涨逾40%,截至收盘,涨幅为16.32%,报2.78港元,总市值为78.9亿港元。

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不止恒大在汽车领域的布局,今年以来,从城市更新、长租公寓、商业地产、到文旅,娱乐、教育,房企产业链的内涵,在不断丰富,加入者更是涵盖了大中小型房企。转型,似乎成了房地产企业逃不过的宿命。




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